2021年会是楼市的转折点吗？三个因素不容乐观 注意三个主要观点
楼市拐点论年年出现。楼市的白菜价格虽然一直被人们推崇，但从来没有出现过。事实上，中国的房地产市场一直在反复破裂或下跌，考验着我们的神经。
现在2021年来了，人们在寒风中迎接新的春节。这种不可思议的尴尬，让人对楼市充满期待，并与之抗争。根本的纠结在于：2021年会不会是中国楼市的“转折点”？我们主要关注三个主要因素：
第一个主要因素，疫情的反复和持续控制的需要，会在一定程度上抑制需求的释放？无论是返乡还是正常的购房需求，都很难在短时间内实现
有人可能会说，疫情的控制会进一步导致购房者降温，甚至导致购房者停滞。受2020年春节突发疫情影响，大量售楼处关闭，房地产建设、房屋交付、贷款、入籍等按暂停键。对于很多中小城市来说，近几年春节返乡是带动当地楼市的重要力量。但受疫情影响，2020年的居者有其屋几乎停滞不前，前两个月的房屋销售市场数据极其惨淡。根据国家统计局数据，1、2月份全国商品房销售面积8475万平方米，下降39.9%；商品房销售额达到8203亿元，下降35.9%。
2021年，大家都以为自己进入了正常的生活轨道，但今年疫情再次爆发，春节期间如何预防疫情成为大家关注的焦点，鼓励就业过年再次成为热点。面对今年春节的难题和疫情防控的关键期，外地员工就地过年是非常必要的。目前包括山西、河南、山东、河北、上海、天津、贵州、北京、浙江等29个省市都提出了不需要出省、农民工不用回乡等建议。并认为企业要做好离职回国和灵活休假的工作。
本地过年虽然有利于疫情和经济生产，但对回乡买房也有很大影响，使得今年年初的房地产形势很难取得好的开局，更有可能实现今年的销售目标。
但实际上，2020年的疫情不仅会影响到置业，还会影响到整个房地产销售。更何况回国买房的风光一时之间是无限的。2018年春节期间，返乡买房的热潮呈现衰退迹象，2020年抗击疫情的春节更是让所有的房子都到了冰点。2019年，返乡购房潮有所回落，预示着一段时间内返乡购房将成为弱势趋势。2019年春节，出现了“只看不买”的现象。当时一二线城市网上签约数据基本暂停，三四线城市楼市由热转稳。随着中国房地产市场价格的下跌和一二线城市房价的回归，投资置业的意愿也有所下降。2020年，回国买房必然会有更大程度的降温。即使2021年没有疫情，回国买房还是不乐观。
但疫情对购房需求的打压可能是全面的、真实的，会对我国一季度乃至上半年的房地产销售造成很大压力。2020年2月，Xi、天津、南京、深圳、武汉、浙江、上海、无锡、南京等省市纷纷出台扶持楼市的新政策，被称为救市之举。这些城市出台的房地产宽松输血措施引起了人们对房地产未来的关注，同时
第二大因素，房地产企业融资的三条红线和银行房地产贷款集中度的“红线”，对房地产市场需求有很大影响，但对房地产企业的影响更大
2020年8月，央行和住房和城乡建设部就12家房地产企业达成一致，监管部门明确了房地产企业融资的三条红线，被认为是对所有房地产企业未来融资和现金流管理的巨大威慑。
“三条红线”的具体内容是什么？为什么对房地产企业影响这么大？所谓“三条红线”，主要是对房地产企业的生息负债规模控制设定了明确的标准：不含预付款后，资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金-短债比率小于1倍。然后根据房企不同的出路条件，分阶段设定计息负债的增长门槛。
如果严格执行房地产融资的“三条红线”，大部分房地产企业的融资都会受到很大影响。在房地产企业融资有限的前提下，房地产企业只有加快销售，返还现金，才能继续生存发展。
2020年最后一天，中国人民银行、中国保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业金融机构分为五个等级，各银行设定房地产贷款和个人住房贷款比例上限。在严格控制银行相关住房贷款比例的新规定中被称为“两条红线”，被认为是对房地产贷款施加了“紧箍”。
无论从哪个角度来看，两大政策的出台都是对的
地产市场无疑都是一种非常大的从严约束威慑，但两者又完全不同，前者更大的意义在于约束房地产企业，后者则从房地产企业和购房者来说都面临影响。前者是影响是持续的，后者的影响更具有一种象征性意义，短期内的影响是有限的。第三大因素，房地产企业市值缩水面临巨大的压力，2020年50家房企市值缩水超8000亿，前30强股价平均跌幅约21%
2020年对于房地产行业来说是不平凡的一年，年初的疫情几乎让房地产暂停了所有的销售活动，年中的“三道红线”限制房企融资，这对于一些资本实力弱、回笼资金能力差的房地产企业形成了较大的冲击，根据人民法院公告网公布信息显示，2020年全国已有近400家房企发布破产公告。有专家预言，今后十几年中国房企数量会减少三分之二以上。
面对房企融资渠道的持续收紧，2020年的房企走势可谓是“跌”字当头，据NBD统计数据显示，相较于2019年同期，50家上市房企中仅4家实现市值的上涨，其余46家房企，包括多数行业龙骨房企在内，市值均有不同程度的下降，其中下滑幅度最高的为58.41%。按照年末50家上市房企28767.1亿元的市值总额计算，相比2019年同期的36881.3亿元，下跌幅度达22%，缩水市值超过8000亿元。根据《华夏时报》记者的最新统计数据，2021年开年房企股价下跌情况虽然有所好转，但仍然不容乐观，2021年1月11日至1月15日40家重点上市房企中股价下跌的数量为14家，最大跌幅为3.68%。
另外一个非常重要的现象是，临近年底又频频出现房地产企业的高管离职潮。据报道，在2020年的最后一周就有6家房企总裁接连离职，包括刚刚上市19天的领地集团总裁许晓军、桂林百强房企彰泰集团、董事长兼总裁张巧龙，还有禹洲集团总裁许珂、龙光集团执行董事兼执行副总裁吴剑、实地集团总裁刘森峰以及三巽集团总裁王本龙。
无论从以上三大因素的哪一个看，似乎都预示着2021年房地产市场的拐点已经来临。但是且慢，我们再看看三个因素：
一是房地产市场政策调控的收紧，再一次地说明房地产市场调控的重要性，如果真的已经出现拐点，难道还需要继续采取政策措施收紧吗？房地产政策的收紧再一次说明房地产市场调控的重要性，即拐点并没有真正到来，目前出现的一些现象应该是阶段性现象的浮现。
二是从2020年的实际情况看，房地产的价格仍然具有上涨的动能。2020年全国房价排行榜出炉，深圳2020年12月底二手房均价达到87957元，同比大涨34.25%；东莞二手房均价达到23375元，同比上涨47.11%，高居全国第一。房价同比上涨的城市依然是大多数，多达241个，占比接近八成。2021年北方已经下跌房价的城市仍然难以再现曾经的风光，上扬的可能性微乎其微；而南方如深圳、东莞等房价上扬过快的城市如果不出台新的调控政策大概率仍然会继续上涨，这既是百姓愿意看到的，也不一定是政策希望出现的结果，但可能是现实。这肯定不是房价出现拐点的前奏，而是继续加大调控的基础。
三是我国2021年宏观政策整体保持连续性、稳定性、可持续性以及货币政策要‘稳’字当头，并不会对房地产形成新的刺激，而房住不炒政策的坚持需要保持房地产市场和房价的稳定。中央经济工作会议提出，宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。2021年人民银行的货币政策是保持对经济恢复的必要支持力度，货币政策要‘稳’字当头，保持好正常货币政策空间的可持续性。预测2021年货币政策对房价的助推作用有限，但抑制作用也十分有限，房价的上涨与下跌仍然取决于房地产调控政策。而房住不炒的定位将对炒房者是一个打击、对弱小的房地产开发商是一个打击，但对房地产市场的拐点也许我们并看不到。
目前我国楼市虽然面临疫情冲击、房地产融资和房地产贷款政策限制以及房地产企业股价下跌的严峻态势，但从房地产市场趋势、房价现状以及未来货币政策趋势看，并不能得出楼市拐点的结论。（麒鉴）
