中南土地的规模选择:踩了两条线还高价买地
记者|马一凡
中南地产距离2000亿级房企推广只有一步之遥。
作为一家两脚“橙摊”的房地产企业，2020年的关键词还是——家仓。
截至今年第三季度末，中南建设(000961。中南置地的母公司SZ)，资产负债率为82.5%，净负债率为136%，现金负债率为1.15，两者均踩线。
“三条红线”出台后，在强大的融资监管下，债务紧缩成为房地产行业的主调，但中南地区的天平仍倾向于规模扩张。
据interface记者统计，政策出台后的9月、10月、11月，中南置地连续3个月大力扩大储备，收购土地30块，土地总支付314亿元。这些地块大多集中在江浙一带，其中有很多高溢价地块，甚至溢价率超过100%的地块。
中南建设债务规模继续疯狂运行。第三季度报告显示，截至9月底，其负债总额达到3032亿元，比上年末增加395亿元；与去年底相比，计息负债增加102亿元，达到807.8亿元。
计息负债增加了100亿英镑
据a股上市公司中南建设称，今年前11个月，其房地产业务的合同销售额达到1950.8亿元。从完成年度目标来看，中南地产只需要再卖出350亿。
但中南土地增速明显下降。去年，中南地产年销售额为1960.5亿元，同比增长34%，而今年前11个月的增长率降至14%。
由于整个房地产企业都处于降低杠杆的趋势，今年业绩的增长率普遍下降，中南地产今年的增长率实际上在正常范围内。
踩着中南的两条红线，没有降低杠杆的迹象。
除了总负债增加395亿元，计息负债增加102亿元外，中南建设的资产负债率和净负债率指标并没有太大改善。
中南建设在第三季度报告中表示：“未支付风险的合同负债达到1266.7亿元，占公司总负债的41.78%。剔除相关负债后计算的负债率为51.83%，在行业内继续保持低位。”
然而，中南建设在这里模糊了一个概念。——只公布不含预收账款后的资产负债率(总负债-预收账款/总资产)为51.83%，造成“行业低点”效应。
实际上，通常所说的不含预付款后的资产负债率是指双向扣除的结果，即“负债总额-预付款/资产总额-预付款”。中南建设占比达到82.5%，远超70%的红线要求，因此被大多数研究机构列为“橙档”房企。
韩毅智库列出的50家典型房地产企业2020年年中剔除预付款后的平均资产负债率为74.7%，远高于中南建设。
此外，担保额度已经处于较高水平的中南建设，年底仍在密集为子公司提供融资担保。
12月23日，江苏中南建设集团有限公司发布了为南通新世界等公司提供担保的进度公告。
公告称，为促进合肥陈悦项目的发展，中南建设全资子公司南通新世界将其持有的合肥振南房地产有限公司49%的全资股权转让给独立第三方合肥南星企业管理有限公司，南通新世界质押其持有的合肥振南剩余51%的股权，并承诺在18个月内按照约定的公允价值收购合肥南星100%的股权。合肥振南以其持有的合肥丰庆房地产有限责任公司100%股权抵押，合肥丰庆以其持有的合肥市国有土地使用权CF202015抵押。该公司提供联合联络
12月16日，中南建设为镇江镇远、苏州金隅、泰安中南、常德长新四家子公司提供18.99亿元融资担保。
12月15日，中南建设新增6家合资公司担保，总额58.9亿元。
截至目前，中南建设及其控股子公司对外担保余额为670.02亿元，占公司属于上市公司的最新经审计股东的股东权益的312.52%。其中，公司及其控股子公司向合并报表外主体提供担保的余额为123.6亿元，占最近一期经审计的上市公司股东应占股东权益的57.63%。
自去年11月以来，至少有9家房地产企业披露了外部担保。其中，担保余额超过净资产的房地产企业5家，中南建设、CCCC地产、泰和集团担保余额达到净资产的3倍。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，上市公司融资担保的目的是，以下项目公司和子公司需要融资，母公司需要担保。近两年来，担保平台受到了包括投资者和政府监管部门在内的频繁关注，因为这也是企业过度融资负债的一种表现。“担保价值达到净资产三倍的规模，需要警惕，说明企业过度依赖融资”。
规模吸引力仍然很强
为了实现未来三年保持高速增长的目标，中非建设将在2020年继续提高土壤肥力。
中期报告显示，上半年中南建设新增项目45个，征地金额303.8亿元，征地程度(征地金额/销售金额)达到0.37，2019年全年为0.26。
“三条红线”政策出台后，中南地区建设征地步伐没有受到影响。9月份在中南地区收购土地11块，分别位于常州、南通、苏州、台州、徐州、盐城、宁波、绍兴，土地总支付117.49亿元。10月份在苏州、湖州、常德、泉州等地收购土地9块，土地出让金90.98亿元；11月，在南京、南通、苏州、泰州、扬州、宣城、临沂、南宁等地共收购土地10块，土地出让金共计106.1亿元。
不缺高价。
今年10月，中南建设在湖州南浔区竞标宅基地。经过89轮竞价，升水率达到63.86%。
11月份，产出率超过100%的地块——块。经过80轮招标，中南建设和江苏海润城市发展公司以109.67%的升水率拿下南通的一块地块。
早在今年6月份，就有了更高的保费率——。徐州卖了一块宅基地。经过221轮激战，中南建设拿下土地，成交价5.52亿元，升水率139%。
高价抢地的结果之一是中南地区规模较大，但内部力量不足，收入不增加利润。此前，中南建设的开发业务利润率是房地产行业最低的，甚至被深交所查询过。
今年6月，深交所因中南建设发展业务毛利率低，向中南建设发出询价信。2019年，中南建设的房地产开发业务毛利率仅为17.93%，同比下降2.30个百分点，低于中国证监会规定的a股上市房地产公司毛利率35.75%的算术平均值。
当时中南建设回复说公司起点低，积累净资产少，融资成本高，公司的房地产业务不能像业内其他公司一样靠提高杠杆，多储备土地。
值得一提的是，今年以来，中南建设一直在释放利润，提高利润率。截至第三季度末，净教授
身处“橙档”，中南不愿意放弃对规模的需求，减少对杠杆的依赖。提高运营效率和周转率，降低库存成为其选择。
今年网购火爆，最活跃的参与者是急于去三四线盘点的人。
天猫好房子是今年双十一之前成立并上线的，中南置地是天猫好房子最支持的地产商之一。
在对外宣传中，中南置地多次提到其在天猫双十一主会场累计成交额达到117亿元，是“最抢眼的房企”，“天猫好房里最大的锦鲤”。
数字营销已经成为中南打算用来破局的手段之一。11月18日，——中南地产与天猫方浩签订战略协议。天猫总经理陆甚至与中南控股集团董事长、中南地产总裁一同出席了今年的中南地产品牌盛典。与阿里签署战略协议成为此次品牌仪式最大的事件。
中南除了通过新渠道积极促销外，还在不断提高周转效率。
高周转率对于总负债高的房企中南来说极其重要。在2020年的年中报告中，中南的高层也表示，离职效率已经提高到6.8个月。而中南地区原有建设项目的平均销售周期保持在7-8个月。
总体来看，中南地产应对“三条红线”的策略是继续高周转模式，积极营销降低库存，增加收益；在投资方面，继续积极收购土地，但提高土地收购质量，更多关注自己擅长的长三角地区；负债方面，杠杆还是要在红线内充分利用。
这样的策略也许足以让中南未来保持一定的高增长，但是财务指标和优质稳定的房企还是有差距的。