北京东四环大厦后面:香港“船王”女婿开发 征地花费50多亿
如果说在商业地产的开发上，码头是一家独大，那么住宅项目的布局就是交友的结果。比如与招商局地产合作开发天津永华府、苏州永井湾；与绿城和CCCC合作开发一匹亮马.
作者丨市界 徐明辉
编辑丨朗明
老北京有句话叫“东富西贵”。富商扎根东方，官邸位于西方。这两个地区已经成为主要房地产开发商的战场。
2016年初，经过几次激烈的竞争，东四环的一块地被九龙仓(00004)联合拿下。HK)、绿城、CCCC高价51.35亿元；2017年9月，九龙仓再次发帖，斥资62.6亿拿下西三环黄金地段。
三年后，东四环的“一匹亮马”从地面升起，西三环的“西市天竺”升入天空。至此，老港商们闯过了“财权”关，终于在帝都占据了一席之地。
01李嘉诚助船王抢占码头
九龙仓的历史早于HKEx。
1978年7月底，刚刚过完50岁生日的李嘉诚来到香港文华大酒店，秘密会见了60岁的包玉刚。当时，李嘉诚不是香港首富，但包玉刚是“世界船王”，财力雄厚。两人的秘密会面，正是为了收购九龙仓。
九龙仓属于英国四大银行之一的怡和银行，由英国商人保罗查特(Paul Chater)于1886年创建。九龙仓拥有很多产业，包括尖沙咀、新界、港岛的大部分码头和仓库，以及酒店、楼宇、电车等优质产业。
当时有句话叫：“谁拥有码头，谁就有权利在香港运输货物。”
李嘉诚第一个看这个肥肉。20世纪70年代末，李嘉诚在长江实业的同行中脱颖而出。风头正劲的李嘉诚开始在暗中高价收购九龙仓，先后从散户手里收购了2000万股，持股比例接近20%。
九龙仓股价飙升，最终惊动了怡和。怡和看到情况不妙。码头要姓李了，开始大规模入股。
因为怡和的持股比例不清楚，李嘉诚只有持股超过50%才能保证绝对控股。但此时，九龙仓的股价已经从每股14港元飙升至每股46港元，超出了李嘉诚的财力。这是包玉刚文华酒店会议的场景。
包玉刚，浙江宁波人，30岁去香港做海运贸易。1978年，他稳居“世界十大船王”榜首。李嘉诚开门见山，想把他在九仓的1000万股股份转让给包玉刚。当时，包玉刚预感到世界航运的低潮即将到来，正准备“弃船上岸”，两者不约而同。
毕竟李嘉诚还是个商人，不会白白送温暖。作为低价转手给九仓的一个条件，包玉刚需要帮助李嘉诚从汇丰银行手中赢得和记黄埔9000万股股份。
包玉刚是汇丰银行的董事，汇丰银行是环球航运的第二大股东，环球航运是包玉刚名下的一家公司，两者关系密切。最终，包玉刚以每股36港元的价格收购了李嘉诚持有的九龙仓股份，而李嘉诚则斥资逾6亿港元收购了和记黄埔22.4%的股份。
根据包玉刚女婿吴光正的说法，李嘉诚最初的出价是每股40港元。沉默片刻后，包玉刚表示：“你将每股下跌4港元，我们将立即完成交易。”李嘉诚毫不犹豫的答应了，整个会议只持续了几分钟。
然而，这几分钟在香港经济史上留下了浓重的印记，成为中国资本进入英国资本的重要开端。
李嘉诚退出后，包玉刚继续增持九龙仓，持股比例为30%。为了赶上包玉刚，怡和在1980年6月公开宣布回购九仓股份，预计持股比例为49%。消息一出，九仓股价飙升至每股100港元。
得到消息的包玉刚立即从国外回到香港举行新闻发布会，宣布以个人和家庭的名义以每股105港元的价格收购49%的九仓股份，涉及金额22亿港元。22亿不是小数目，即使对当时的怡和来说也是如此。在包玉刚近乎粉碎的势头下，码头终于易手了。
五年后，包玉刚收购了英资集团汇丰(00020)的股权。HK)。至此，包玉刚家族的财富有了质的飞跃，拥有400亿资产，而成了名副其实的华人首富.
02女婿和孙子成为“香港最大的租船人”
包玉刚没有儿子，只有四个女儿。1973年，祖籍浙江宁波的吴光正娶了“船王”的媳妇。也许是因为同一个祖籍，包玉刚和吴光正特别友好。
吴光正全程参与了九仓的收购。当时，吴光正仔细阅读了九龙仓1977年的年报和李嘉诚实时提供的一页纸的介绍，并对是否购买提出了建议。1978年，吴光正成为九仓董事，后来被任命为董事总经理。
在担任董事总经理期间，九龙仓完成了对英国外资企业德丰的收购。那时，包玉刚已经67岁了，他的健康状况一天比一天差。1986年，包玉刚将码头董事长的职位移交给吴光正。1991年，包玉刚去世，吴光正接管了“船王”家族企业。
吴光正接手后，他开始专注于发展房地产业务。他拆除了码头下的旧码头，开始修建现代化的购物中心，也就是现在著名的尖沙咀海港城。海港城是香港最大的购物中心之一，也是世界上最赚钱的购物中心之一。早年年租金收入超过50亿元。
位于铜锣湾的时代广场也是吴光正时代的象征性产品。据财报显示，时代广场年租金收入超过20亿元。
2013年，吴光正夫妇以450亿元的财富登上了2013年最富有商人的榜首。两年后，吴光正宣布辞去九龙仓董事长一职，并把这份工作交给了36岁的儿子吴宗全。吴光正说：“1982年，我36岁的时候，包玉刚委托我负责领导德丰和码头。希望吴宗全也能有同样的机会。”
吴光正表示，2015年，海港城和时代广场的市值超过2200亿港元，而九龙仓的账面净值超过3000亿港元。
现在除了吴宗全在香港收租，九龙仓在内地也有很多物业，租金收入也很高。
03码头进入内地“豪华朋友圈”
从2000年到2007年，中国商业房地产市场的增量急剧增加。在此期间，一二线城市的商业房地产迅速发展。
2000年，九龙仓进入内地试水，在上海开设了第一个时代广场，重点是“写字楼和商场”的物业组合。后来，九龙仓在重庆、大连、武汉建了时代广场。但是，好处不明显。
2007年，九仓以巨资拿下“成都王迪”(后称成都IFS)，正式宣布增加在内地的投资，目标是5年内内地资产占集团总资产的50%。今年，北京有西单，上海有新世界。擅长商业地产运营的码头，迫切需要在内地建立自己的潮流地标。
2014年，成都IFS上线，九仓筹备征地，正式开业用了7年时间。事实证明，这个项目让九仓在内地声名鹊起。码头2016年年报显示，成都IFS商场业绩远超预期，商场实现营收6.33亿元，同比增长11%；销售额为38.5亿元，同比增长17%。此外，2016年成都IFS交通量增长19%，入住率达到98%。
码头副董事长周更是感慨：“每年都有两个像成都IFS这样最好的项目。但是因为码头的选址很严格，总是没有类似的好地段。”据了解，地铁是码头选址的必要条件。截至目前，除成都IFS外，九龙仓还在内地运营商业项目，包括无锡IFS、重庆IFS、长沙IFS。
IFS系列为九龙仓的业绩做出了很大的贡献。九龙仓在其年报中披露，2019年长沙国际单项体育联合会实现营收8.1亿港元，实现利润3.25亿港元；成都IFS营收增长11%，至17.47亿港元，营业利润增长21%，至9.47亿港元。
如果说在商业地产的开发上，码头是一家独大，那么住宅项目的布局就是交友的结果。比如与招商局地产合作开发天津永华府、苏州永井湾；与绿城和CCCC合作开发一匹亮马.
2012年，宋卫平陷入困境，九龙仓与绿城签署战略协议，以51亿港元的价格投资绿城。凭借原有股份，九龙仓持有绿城24.6%的股份，成为其第二大股东。后来CCCC介入，先后收购绿城28.91%的股份，成为绿城的单一大股东。码头在绿城的话语权越来越少。
2015年7月，绿城宣布，公司董事会中所有码头代表均已辞职。至此，九龙仓完全退出绿城董事会。
但从后来九仓发布的公开信来看，似乎是不太情愿的。在一封公开信中，九龙仓写道：九龙仓没有控制权，没有收购绿城或其他野心。2012年拔刀帮绿城，原因只有三个：宋卫平，宋卫平，或者宋卫平。
虽然他已经退出董事会，但九龙仓表示未来会继续支持绿城，但换一种方式，他会作为董事会外的股东支持绿城。
2016年，经过几场激烈的竞争，北京东四环的一块土地由九龙仓、绿城、CCCC联合以51.35亿元的高价拿下。三年后，一匹每平方米近10万元的亮马建成了。
事实上，除了绿城，九仓曾经持有远洋地产7.02%的股份，然后套现22亿港元。目前，九龙仓的吴光正还以自己的名义持有龙湖集团5.84%的股份，是继吴亚军之后的第二大个人股东。