在北京买房的房子值得买吗(北京哪些房子值得买)
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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐你好，新人刚加入，首次提问，盼回复。 【个人情况说明】：非京籍，有工作居住证。为了落户为孩子将来上学（目前2岁），18年在天津北辰买了三居室（今年5月刚交房），属于首套货款。现在有所后悔，感觉应该先在北京上车，规划近期赶紧离婚，为明年在北京买房准备。 【问题请教】 1，目前子弹120，年收入100，明年有首套资时候，子弹220左右；请问买东三环、四环左右的老公房，还是买东五环外如常营附件的二居室合适，还是青年路附近一居？ 2，如果常营附近，北京新天地如何？或者还有推荐吗？ 3，用子弹220在北京上车次新二居室；还是把天津的卖了，可以有330的子弹在北京有其他选择？ 4，待4年后，孩子上小学前，可再次攒够300子弹；在天津买个好学区孩子上小学，还是把300子弹用在北京，待孩子初中后再去天津（也就是投资北京和天津哪个合适一些？） 5，如果离婚的话，之前的房子是我个人的征信还贷，房子是否能全部给到媳妇，为以后自己在北京首套准备？ 6，为何您提到（二套贷款，除了浪费你的现金没有用处，房子值钱的是什么？不是房子的钢筋水泥，而是房贷）这句话，没太理解，望指点。因为涉及到是否离婚。 以上，感谢指点，再次感谢。
回答：1. 这几个位置涨幅差不多，你考虑品质自住就选常营板块 2. 苹果派、柏林爱乐、北京新天地这几个都可以看 3. 如果天津并不使用就出掉，子弹对上车盘很重要 4. 北京无论是城市基本面，上涨预期，人群购买力都比天津强的多，投资第一选择是北京 5. 你有过贷款记录就不是首贷了 6. 这是从投资角度，房贷低利率高杠杆大资金是普通人少有的武器，房价上涨通道，增值速度是超过你想象的。如果是无杠杆的情况，买房投资的收益会变得很普通。你也可能说如果下跌怎么办？任何投资都会面临风险，这就是选筹的重要性，并不是乱买，选对城市，选对标的是前提。
提问：房姐好，青云北区塔楼4层西南向的小两居，南边对的是塔楼的夹缝，9.3一平值得入手吗？ 自住，娃9月上学，估计未来9年都在周围活动了。 纠结之处在于学籍已经解决了知春里小学，买中关村的房子觉得亏，学区溢价严重。 目前首付250，最多能到300，sfsd，月供能承受1.7-2万。是买在学校周围，还是买在别处，然后租房呢？
回答：肯定是溢价的，能接受租房建议租房住，然后投资一套标的，未来看情况置换会更合适，因为你的首付并不多，砸进一套溢价盘，未来置换压力大
提问：房姐好！新人首问，盼回复！情况如下：家庭京户，目前学院路老破小一套，全款，市价400左右，孩子后年小学，大厂孔雀城一楼带院3居一套，全款，市价200左右，自由职业目前收入不稳定，基本无还贷能力，(因爱人在上一次婚姻内家庭购过房子，在四线城市，对方公积金贷款，负责还贷，但房本写我爱人的名字，离婚协议约定此房归孩子所有，但一直未过户，目前贷款未还清)请问这种情况是否我们目前家庭购房也属于二贷？如果我们目前的情况属于二套二贷，是否只有LH才能如您所说使用杠杆进行有价值购房投资？还是有其它方法，万望指点，当前希望家庭资产重组，利益最大化，以投资为主，考虑如下，1因学院路老破小溢价，周边对口小学也是普通小学，是否可考虑卖掉学院路去朝阳买房自主，选择孩子上学方便的楼盘即可，如此既有一定改善居住条件的空间也可自住保值，或者完全为了上学方便直接租房亦可，请房姐帮我分析下此方案是否可行，利弊如何，给出建议，感谢！2.孔雀城房屋目前出售中，近期应该会出手，出售后打算纯投资一套城里的老破小，用您说的方法先全款再贷款，因目前还款能力弱，希望考虑总价相对低，租售比高的紧凑2居老公房，希望2-5年后好出手，有较好获利空间，烦请房姐推荐适合的区域，户型，合适的价格区间，不胜感谢！另请问我未考虑到的您是否还有更好的建议和方式，主要针对家庭资产重组和投资这方面
回答：1. 因为北京认房认贷，名下有一套，再看肯定是二套了。LH或者全款抵押的方式买都能加杠杆 2. 思路没问题 ，不知道你们孩子在哪里上学，朝阳在望京或者朝青板块选筹自住+保值都不错 3. 400内的标的 可以看看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 。租售比都还不错，租金能抵一部分月供。 更推荐2套置换为一套，兼顾自住+保值会更好。分散资金看二套因为总价都不高，很难淘到好的标的
提问：房姐老师您好： 请问bobo自由城和运河湾您推荐么？有运河cbd配套和副中心交通枢纽，未来涨幅怎么评估？ 感谢！
回答：不推荐 现在来看通州，越来越明显，通州的缺点是人口不足，产业不足。 规划抬得过高，未来大概率是跑平大盘的行情，而不是领涨。 老通州稍微好点，华业，K2等
提问：房姐，新人首问，坐标海淀区西三旗，自有住房一套市场价550左右，没有贷款，没有换房要求，JYD拿了300，手里有子弹120.考虑再入手一套，纯投资，考虑房租，升值空间，看了望京和清河板块，但是有个中介的朋友推荐东直门，柳芳，西坝河这边，说是价格挖地，有点纠结了，请您指点
回答：清河柳芳东直门 都不合适，望京没有太符合的标的。 西坝河的老房子两居一个选择，可以看看地铁10号线北段的两居室，安贞门到惠新西街南口附近的房子，位置比西坝河还好一点。比如安贞里 安贞西里 胜古南里啥的。西坝河有点学区优势，位置其实一般。另外推荐选 两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大等地
提问：房姐，您好，请问北湖渠三居暗厅69平米380万顶层和花家地南里两居明厅57.65平米427万哪个更值得入手？北湖渠可以上九年陈经纶，但是流动性比较差。花家地南里可以上花家地实验小学，但是总听说花小越来越差，不知道怎么选？
回答：花家地实验小学，这个小学10年前是望京最好的小学，但是对口中学不行，后来就迅速坠落了，如果你以后不会着急卖，可以看北湖渠
提问：房姐你好，孩子两岁在老家，现在想接来上学，看了嘉铭桐城、欧陆、紫薇、荣华世家等，也关注了太阳宫的片区，但是孩子现在还小，政策一年一变不知道现在就考虑学区是否太早。工作地点在北二环，想买一个北京东北方向的三居。看了您说过的宝星和橄榄城，相对喜欢橄榄一些，但学区较新 所以也有点纠结。最近看到望京南的银河湾也很新 但不知道您觉得怎么样。目前子弹1200左右，在华纺易城有个一居。现在纠结直接嘉明图省心，还是买个新一点环境好一点兼顾保值的小区等孩子大点再换，再或者卖掉一居室换个华彩国际的一居租出去占个学区。问题有点多，谢谢房姐！
回答：你好，橄榄城好租好售，银河湾本身品质不错，但是周边环境太差，考虑升值潜力不建议买。 我倒是建议你先买个橄榄城，自住投资都不错。 明后年再出手华纺易城置换学区房。 非京户学区可以关注嘉铭。
提问：房姐你好，我和男友都有北京户口，有首套购房资格，目前一人在西二旗，一人在五道口上班，月薪税前一共4W吧，男友手里子弹200-250左右，我有100出头吧，我们本来是想婚前各自把首套资格用了，他买个两人的婚房，我自己再买个小房子。关于婚房，目前看的想入手融泽嘉园，融泽的房子，有满五的和不满五的，以87平的两居来说，满五的话大概460W左右，不满五的话大概425W左右，不满五的总成本会低，但不能多贷款，首付要到350以上，就得我们俩一起买。大体情况就是这样，整理一下我的几个问题，希望房姐给些建议，帮帮孩子吧~ 1、 融泽嘉园满五（可以多贷款，男友自己买首付够，我的首套资格不需要用）和不满五（总成本低，但首付高，需要我们一起凑首付，相当于一个首套资格没了，我的首付款也搭进去了），买哪种划算？ 2、 假如男友家里还能借到钱自己付350的首付买不满五的，我的首套资格还在，这样的话是考虑满五的还是不满五的合理？也就是说应该选总价低还是选多贷款？ 3、 融泽两居的户型，我们在考虑87平和98平的，如图所示，各自有优缺点，87平的问题是次卧通过厨房二次采光，基本采不到光，优势是价格低二三十万，客厅和主卧朝南，98平的问题是客厅朝北，优势是两个房间很大，南北通透，这两个户型您觉得哪个更好一些？ 4、 除了融泽，您觉得我们还可以考虑哪些区域？想上班不要太折腾，另外能有一定增值空间，未来几年好置换的。我们希望小区不要太老，15年以内，最好10年以内。 5、 我自己买的小房子的话，100万出头的首付可以考虑哪里呢？这个房子想的是短期租出去，未来父母退休了还可以来养老住，所以希望小区新一点，环境配套好一点，能有点增值价值就更好了。
回答：未满五的需要把税费一起加进去再比较，未满五标的能便宜10以上，就买未满五的 还有 领秀慧谷 北京北 新龙城 也可以淘下 100+首付建议看东三东四的90年后的公房，主看 团结湖、劲松 这两个板块租金不错
提问：【求比较】首套是融泽家园还是铭科苑和智学苑好？首付240左右，首套。 融泽家园新点，有少量满五的房子，税没那么高。 铭科苑和智学苑的老破小，但是有个海淀学籍，目前无孩子。
回答：没有打底仓位，资金不多的情况下，第一套房赚钱最重要。 融泽嘉园属于中规中矩的刚需房； 铭科苑和智学苑带学区的老破小，带一部分风险。 小孩上5岁前，不用考虑学区。 西二旗周边对首套房投资不太友好。
提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。
回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等
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